מילון מונחי נדל"ן

מס רכישה

מס המוטל על רוכש נדל"ן בישראל, מחושב במדרגות פרוגרסיביות לפי שווי הנכס וסוג הרוכש (דירה יחידה, משקיע, עולה חדש). משולם לרשות המסים תוך 60 יום מחתימת החוזה. המדרגות מתעדכנות מדי שנה בינואר.

כלי קשור: מחשבון מס רכישה

מס שבח

מס המוטל על המוכר בגין הרווח (השבח) ממכירת זכות במקרקעין — ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המתואם, בניכוי הוצאות מוכרות. השיעור לרווח ריאלי הוא 25%. דירת מגורים יחידה עשויה ליהנות מפטור.

כלי קשור: מחשבון מס שבח

היטל השבחה

תשלום לוועדה המקומית בגובה מחצית מעליית שווי המקרקעין שנוצרה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. משולם בדרך כלל בעת מכירה או מימוש ההשבחה, ונפרד לחלוטין ממס השבח.

ארנונה

מס עירוני שנתי שגובה הרשות המקומית ממחזיק הנכס, מחושב לפי שטח הנכס (מ"ר), סוג השימוש והאזור. התעריפים שונים מהותית בין רשויות ומתעדכנים בצו הארנונה השנתי.

כלי קשור: מחשבון ארנונה

מס ריבוי דירות

כינוי למיסוי מוגבר על מחזיקי שלוש דירות ומעלה. החוק המקורי (2017) בוטל בבג"ץ, אך רכישת דירה נוספת עדיין ממוסה במדרגות משקיע גבוהות (8%–10%) במס רכישה.

משכנתא

הלוואה לרכישת נדל"ן שבה הנכס משמש בטוחה (משכון) לטובת הבנק. נפרעת בתשלומים חודשיים לאורך 10–30 שנה, בדרך כלל בתמהיל של כמה מסלולי ריבית.

כלי קשור: מחשבון משכנתא

יחס מימון (LTV)

Loan-to-Value — היחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל: עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חלופית (משפרי דיור), ו-50% לדירה להשקעה.

ריבית פריים

ריבית הבסיס של הבנקים: ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. מסלול פריים במשכנתא צמוד אליה — ההחזר החודשי עולה ויורד עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל.

לוח שפיצר

שיטת ההחזר הנפוצה במשכנתאות: תשלום חודשי קבוע שבו בתחילת התקופה רוב התשלום הוא ריבית ובסופה רוב התשלום הוא קרן.

קרן שווה

שיטת החזר שבה רכיב הקרן קבוע בכל חודש והריבית מחושבת על היתרה — כך שהתשלום הכולל מתחיל גבוה ויורד עם הזמן. סך הריבית נמוך מלוח שפיצר.

מסלול צמוד מדד

מסלול משכנתא שבו הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן: הריבית נמוכה יותר, אך יתרת החוב גדלה עם האינפלציה. חשוב להביא בחשבון בתקופות אינפלציה גבוהה.

פירעון מוקדם / עמלת היוון

סילוק המשכנתא (מלא או חלקי) לפני תום התקופה. במסלולי ריבית קבועה עלולה לחול "עמלת היוון" — פיצוי לבנק על הפסד הריבית — שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.

אישור עקרוני

התחייבות ראשונית של הבנק להעמיד משכנתא בסכום ובתנאים מוגדרים, בתוקף מוגבל (בדרך כלל 24 ימים עם הארכות). מומלץ להשיגו לפני חתימת חוזה רכישה.

משכנתא הפוכה

הלוואה לבני 60+ כנגד שעבוד דירה בבעלותם, ללא החזר חודשי — החוב נפרע ממכירת הנכס בעתיד. משמשת להשלמת הכנסה בפרישה.

טאבו (לשכת רישום המקרקעין)

מרשם המקרקעין הרשמי של מדינת ישראל. "נסח טאבו" מציג את הבעלים הרשומים, משכנתאות, הערות אזהרה ושעבודים — מסמך חובה לפני כל רכישה.

הערת אזהרה

רישום בטאבו המתריע על התחייבות לעשות עסקה בנכס (למשל חוזה מכר שנחתם). מגנה על הקונה מפני עסקאות סותרות ונרשמת מיד לאחר החתימה.

זיכרון דברים

מסמך קצר שנחתם לפני החוזה המלא ומסכם את עיקרי העסקה. חשוב: בית משפט עשוי לראות בו חוזה מחייב לכל דבר — מומלץ לא לחתום בלי ליווי עורך דין.

חוזה מכר

ההסכם המשפטי המלא בין מוכר לקונה: מחיר, לוח תשלומים, מועד מסירה, מצב הנכס, בטוחות והתחייבויות. נערך ונבדק על ידי עורכי הדין של שני הצדדים.

דמי תיווך

עמלת מתווך הנדל"ן, נהוגה בישראל בגובה 1%–2% + מע"מ ממחיר העסקה (מכל צד). חייבת בהסכם תיווך חתום מראש כדי להיות אכיפה.

כלי קשור: מחשבון עלות כוללת

שמאי מקרקעין

בעל מקצוע מוסמך המעריך שווי נכסים. הבנק מחייב שמאות לפני אישור משכנתא; השמאות עשויה להיות נמוכה ממחיר החוזה — ואז המימון מחושב לפי הנמוך.

כלי קשור: הערכת שווי ראשונית

מסירת חזקה

המועד שבו הקונה מקבל את המפתח והשליטה בנכס, בדרך כבל כנגד התשלום האחרון. ממועד זה עוברות גם החבויות השוטפות (ארנונה, ועד בית) לקונה.

שע"מ

שירות עיבודים ממוחשבים של רשות המסים — המאגר הרשמי של כל עסקאות הנדל"ן המדווחות בישראל. הנתונים באתר מטר מבוססים עליו: מחירי עסקאות אמיתיים, לא מחירי מבוקש.

כלי קשור: המתודולוגיה שלנו

מחיר מבוקש מול מחיר עסקה

מחיר מבוקש הוא מה שהמוכר מפרסם בלוחות; מחיר עסקה הוא מה ששולם בפועל ודווח לרשות המסים. הפער ביניהם בישראל נע בדרך כלל בין 3% ל-10% — לכן השוואה לעסקאות אמיתיות מדויקת יותר.

כלי קשור: עסקאות ליד כתובת

מחיר למ"ר

מחיר העסקה חלקי שטח הדירה — המדד המרכזי להשוואת מחירים בין דירות, שכונות וערים. חציון מחיר למ"ר עמיד יותר לעסקאות חריגות מממוצע.

חציון ואחוזונים

החציון הוא הערך האמצעי — מחצית העסקאות מעליו ומחצית מתחתיו. טווח האחוזונים 25–75 מציג את "האמצע" של השוק ומסנן עסקאות קיצון. מטר מחשב אותם ישירות ממסד הנתונים.

תשואת שכירות

ההכנסה השנתית משכירות חלקי מחיר הרכישה, באחוזים. תשואה ברוטו לא כוללת הוצאות; תשואה נטו מנכה ארנונה, ועד בית, תחזוקה וריקנות. הממוצע הישראלי נע סביב 3%–4%.

כלי קשור: מחשבון תשואה

מדד תשומות הבנייה

מדד למ"ס המודד את עלות הבנייה (חומרים, שכר). חוזי רכישה מקבלן צמודים אליו בדרך כלל — עליית המדד בין החתימה למסירה מייקרת את התשלומים שנותרו.

אשכול חברתי-כלכלי

דירוג הלמ"ס לרשויות ולאזורים סטטיסטיים בסולם 1–10 לפי הכנסה, תעסוקה והשכלה. משמש אינדיקטור לביקוש ולפוטנציאל עליית ערך.

תמ"א 38

תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: הדיירים מקבלים חיזוק, ממ"ד ולעיתים מרפסת ומעלית, והיזם — זכויות בנייה. הוחלפה בהדרגה בתוכניות התחדשות עירוניות חדשות.

פינוי-בינוי

פרויקט התחדשות עירונית שבו הורסים מבנים ישנים ובונים חדשים וגבוהים. הדיירים מקבלים דירה חדשה (בדרך כלל גדולה יותר) ומגורים חלופיים בתקופת הבנייה.

תב"ע (תוכנית בניין עיר)

התוכנית הסטטוטורית הקובעת מה מותר לבנות בכל מגרש: ייעוד, אחוזי בנייה, קומות וקווי בניין. בדיקת התב"ע חושפת פוטנציאל בנייה ותוכניות עתידיות באזור.

היתר בנייה

האישור החוקי מהוועדה המקומית לבצע עבודות בנייה. חריגות בנייה ללא היתר עלולות לסכל משכנתא ולגרור צווי הריסה — חובה לבדוק התאמה בין המצב בפועל להיתר.

עסקת קומבינציה

עסקה שבה בעל קרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע בתמורה לדירות בפרויקט שייבנה — במקום תשלום במזומן. נפוצה בקרקעות פרטיות באזורי ביקוש.

מחיר למשתכן / דירה בהנחה

תוכניות ממשלתיות למכירת דירות חדשות בהנחה לזכאים חסרי דירה, באמצעות הגרלות. ההנחה נגזרת ממחיר קרקע מסובסד; לרוב חלה תקופת חובת מגורים לפני מכירה.

כלי קשור: מעקב הגרלות

תעודת זכאות

אישור רשמי (משרד הבינוי והשיכון / רמ"י) המגדיר את מעמדכם — חסרי דירה, זכאי סיוע — ותנאי הזכאות להטבות דיור ולהשתתפות בהגרלות.

הטבות עולה חדש

עולה חדש זכאי למס רכישה מופחת (0.5% עד התקרה) לדירה אחת בתוך 7 שנים מהעלייה, ולסיוע בשכר דירה ומשכנתא מוגדלת בתנאים מסוימים.

כלי קשור: מדריך לעולים

דיור בר-השגה

מונח כולל למנגנונים ציבוריים להוזלת דיור: שכירות מפוקחת ארוכת טווח (דירה להשכיר), מחיר למשתכן, ודיור ציבורי לזכאים.