איך אנחנו מחשבים
מטר לא סורק אתרי מודעות ולא מציג מחירי דרישה. כל הערכה מבוססת על עסקאות אמיתיות שנרשמו ברשם המקרקעין. הדף הזה מסביר איך זה עובד — ואיפה הגבולות.
1. מקורות הנתונים
- שע"מ (רשות המיסים) — עסקאות מכירה רשומות, כולל מחיר, כתובת, גודל, מספר חדרים וקומה. זהו המקור היחיד שנמצא באתר לחישוב מחירים. אין מודעות מסחריות ואין נתוני משתמשים.
- הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) — מדד מחירי הדיור הלאומי, נתוני אוכלוסייה, הכנסות ומדדים חברתיים-כלכליים ברמת שכונה.
- בנק ישראל — ריבית הפריים העדכנית, הזנה אוטומטית למחשבוני המשכנתא.
- data.gov.il — מאגרי שכלול נוספים: בתי ספר, תחבורה ציבורית, פשיעה, פנאי.
כל המקורות ציבוריים ופתוחים. אין גישה ל-Yad2, Madlan, פייסבוק או כל פלטפורמה מסחרית.
2. עיכוב הנתונים
עסקאות שע"מ מתפרסמות לציבור בעיכוב של כ-4 עד 8 שבועות מיום חתימת העסקה. המשמעות:
- "עסקה חדשה" במטר — חתומה לפני חודש-חודשיים לפחות.
- שוק שמשתנה במהירות (תנועות ריבית, רפורמות מיסוי) ישקף אצלנו רק אחרי כמה שבועות.
- המחירים שאנחנו מציגים שמרניים יחסית למצב הריאלי של השוק העדכני.
אנחנו מבצעים אגרגציה מחדש כל יום ראשון בלילה (03:00 לפי שעון ישראל), כך שנתוני השכונות מעודכנים לתחילת השבוע.
3. זיהוי כתובות (Geocoding)
עסקאות שע"מ מגיעות בפורמט טקסטואלי (רחוב + מספר + עיר). אנחנו ממירים לקואורדינטות GPS באמצעות Google Geocoding API, שומרים במטמון ובודקים שהנקודה נמצאת בתחום השכונה.
- דיוק טיפוסי: 10–30 מטר ברחובות ראשיים, עד 100 מטר בשכונות חדשות או רחובות ללא מספרים.
- כ-2-4% מהעסקאות נזרקות בגלל כתובות לא ברורות או מחוץ לגבולות השכונה שדווחה.
- גבולות השכונות מבוססים על הגדרות הלמ"ס, לא על תפיסה שיווקית.
4. חישוב טווח המחיר (חציון + אחוזונים)
אנחנו לא מציגים "מחיר ממוצע" — הוא רגיש מדי לעסקאות חריגות. במקום זה אנחנו מחשבים את החציון (מחיר שחצי מהעסקאות מתחתיו) ואת אחוזונים P25 / P75 (הטווח שמכיל את 50% האמצעיים). החישוב נעשה ברמת מחיר למ"ר, בתוך Postgres, באמצעות הפונקציה percentile_cont.
התאמות שאנחנו מחילים על החציון:
| גורם | התאמה |
|---|---|
| קומת קרקע | −5% |
| קומות 4–8 | +3% |
| קומה 9 ומעלה | +5% |
| דירה חדשה / משופצת | +10% |
| דורשת שיפוץ | −10% |
ההתאמות מבוססות על אנליזה של מאות אלפי עסקאות. הן הערכה טובה אבל לא מושלמת — שיפוצי יוקרה, חניה בטאבו, ונוף לים יכולים להזיז את המחיר עוד 5–15% לכל כיוון.
5. רמת ביטחון (Confidence)
כל הערכה מסומנת ב-"ביטחון גבוה", "בינוני" או "נמוך" בהתאם למספר העסקאות הדומות שהמצאנו (גודל דומה, חדרים דומים):
- גבוה — 20 עסקאות או יותר
- בינוני — 8–19 עסקאות
- נמוך — פחות מ-8 עסקאות
לחישוב שינוי שנתי (YoY) אנחנו דורשים לפחות 5 עסקאות בכל תקופה (12 חודשים אחרונים ו-12 שלפני). אחרת, לא נציג מספר YoY — עדיף להודות שלא יודעים מאשר להציג נתון לא אמין.
6. גבולות ואזהרות
- זו לא שומה. למשכנתא, ביטוח או עסקת מכירה — יש לשכור שמאי מקרקעין מוסמך. המסמך של מטר הוא כלי עזר להתמצאות, לא מסמך משפטי.
- עסקאות חריגות מסוננות. אנחנו זורקים מחירים מתחת ל-₪5,000/מ"ר ומעל ₪200,000/מ"ר (בדרך כלל חניות, מחסנים, או דיווחים שגויים).
- שוק דק = הערכה פחות מדויקת. בשכונות קטנות עם מעט עסקאות, הטווח יהיה רחב ורמת הביטחון נמוכה. זה לא באג — זה אבחון נכון של חוסר הוודאות.
- אנחנו לא יודעים מה יקרה. כל הנתונים מסתכלים אחורה. צפי למגמה עתידית דורש מודלים נפרדים שאינם מוצגים היום.
מצאתם שגיאה? יש לנו טעות חישובית?
שקיפות חשובה לנו. אם אתם רואים מספר שלא מסתדר, או שכונה שהערכה שלה נראית לא סבירה — נשמח לשמוע. כל דיווח נבדק ידנית.
data@meter.my