רכישת דירה לעולים חדשים

1. מי נחשב

עולה חדש

עולה חדש — מי שעלה לישראל וקיבל תעודת עולה. זכאי להטבות מס לתקופה של 7 שנים מיום העלייה (כולל מס רכישה מופחת של 0.5% עד תקרה).

לעניין מס?

מבחינת רשות המסים, הטבת מס הרכישה לעולים חלה במשך 7 שנים: שנה לפני יום העלייה, ושש שנים אחריו. מי שמחזיק תעודת עולה בתוקף — זכאי לתעריף המופחת בלי תלות בארץ המוצא או מעמד אזרחי.

2.

מס רכישה

מס רכישה — מס שמשלם הקונה למדינה בעת רכישת נכס, נע בין 0% לדירה ראשונה זולה לעד 10% למשקיעים.

— ההטבה לעולים

לעולה חדש: 0.5% עד תקרה של כ-₪1,978,745, 5% מעליה. לישראלי לדירה ראשונה: 0% עד ~₪1,978,745, 3.5%–5%+ מעליה.

3.

מס שבח

מס שבח — מס שמשלם המוכר על הרווח (הפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה), עם פטור לדירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים.

בעת המכירה

כאן אין יתרון מיוחד לעולים: כל אדם שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו ומחזיק אותה לפחות 18 חודשים מקבל פטור מלא, בכפוף לתקרה. למשקיעים — 25% על הרווח הריאלי.

4. מימון — משכנתא לעולה ולתושב חוץ

• תושב ישראל (כולל עולה): משכנתא עד 75% מערך הנכס לדירה ראשונה. דרישת הון עצמי 25%.
• תושב חוץ: משכנתא עד 50% מערך הנכס. דרישת הון עצמי 50%. חלק מהבנקים דורשים פתיחת חשבון בנק ישראלי לתשלום ההחזרים.
• הכנסה מחו"ל: ניתן להציג הכנסה מקור-זר, אך נדרשים אישורי הכנסה מתורגמים ומאומתים (תרגום נוטריוני, לרוב Apostille).
• ריבית: תושבי חוץ לרוב מקבלים תנאים פחות אטרקטיביים מתושבי ישראל — מומלץ להשוות בין 3-4 בנקים.

5. שיקולי שער חליפין

אם המקורות שלכם בדולר או יורו — תנודות שער יכולות לשנות את עלות העסקה בעשרות אלפי דולרים. דירה ב-₪3,500,000 כיום שווה כ-$945,946; אם השקל יתחזק ב-5% — אותה דירה תעלה כ-$993,243.